La blockchain va-t-elle perturber le secteur immobilier: vous pouvez parier dessus!

Avertissement: Les opinions et opinions exprimées dans cet article sont celles des auteurs et ne reflètent pas nécessairement la politique ou la position officielle de Blockgeeks

La blockchain offre de nombreux avantages à l’immobilier: pour commencer, considérons l’achat d’un immeuble de bureaux, une transaction complexe impliquant des banques, des avocats, des assureurs, des sociétés de titres, des régulateurs, des agences fiscales et des inspecteurs. Ils conservent tous des enregistrements séparés et il est coûteux de vérifier et d’enregistrer chaque étape. La clôture moyenne prend entre 50 et 60 jours. Blockchain Technologies propose une solution: un registre numérique fiable et immuable, visible par tous les participants, qui montre chaque élément de la transaction.

Alors que Rex aborde les données et les multiples services d’inscription via la technologie blockchain, nous discutons souvent des possibilités dans la structure de propriété.

Et si vous pouviez échanger 1000 jetons dans le bâtiment Chrysler comme si vous échangiez 1000 actions Apple?

La blockchain va-t-elle perturber le secteur immobilier: vous pouvez parier dessus!

Créer de la liquidité à l’aide de la blockchain: contexte

Le bâtiment Chrysler a été achevé le 27 mai 1930. Propriété de Walter P. Chrysler, il a été construit pour servir de nouveau siège social de Chrysler. L’immeuble Chrysler a une hauteur de 77 étages et environ 2 062 772 pieds carrés de bureaux. L’immeuble a changé de mains à plusieurs reprises depuis que la famille Chrysler l’a vendu en 1953. En 1998, Tishman Speyer Properties et Travelers Insurance ont acheté l’immeuble Chrysler pour 220 000 000 $. En 2001, Tishman a vendu une participation de 75% à Abu Dhabi Investment Council. Aujourd’hui, Abu Dhabi Investment Council détient 90% et Tishman conserve 10%.

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Redéfinir la propriété immobilière: Chrysler Dapp

Supposons que Rex achète la totalité de la participation d’Abou Dhabi et de Tishman dans le bâtiment Chrysler pour 3 000 000 000 $ en espèces à un taux de capitalisation de 4%:

L’immeuble Chrysler est occupé à 90% avec des baux à long terme d’une moyenne de 108 $ / pi. Le revenu brut est de 200 500 000 dollars par an. Les dépenses s’élèvent à environ 40% ou 80 200 500 $. Ainsi, le bénéfice net d’exploitation est de 120 000 000 $.

Entrez Blockchain

En utilisant Ethereum, Rex crée une application décentralisée appelée Chrysler Dapp. La Chrysler Dapp crée 1 000 000 000 de jetons CHRY. Chrysler Dapp alloue 750 000 000 de jetons CHRY (75% de l’offre totale) à vendre lors d’une prochaine vente participative. Les jetons CHRY seront répertoriés à 3,00 USD par jeton (valorisant le bâtiment à 3 000 000 000 USD).

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Les développeurs de Chrysler Dapp créent une société constituée en société appelée Chrysler Management Inc. Chrysler Management Inc. sera l’entité de gestion de l’immeuble Chrysler, responsable de la gestion, de la location et du juridique. Chrysler Management Inc. conservera 100 000 000 CHRY ou 10% de l’offre totale. Les 150 000 000 CHRY restants seront détenus pour des réserves de capital.

Chaque trimestre, Chrysler Management Inc. convertira tous les flux de trésorerie positifs (après dépenses) en jetons CHRY et les déposera dans un contrat intelligent communautaire. Le contrat distribuera les jetons CHRY aux parties prenantes en fonction du pourcentage de jetons que chaque partie prenante possède.

Dans les statuts des détenteurs de jetons CHRY et de Chrysler Management Inc., il sera indiqué que chaque trimestre (tout comme les sociétés ouvertes sont exigées par la SEC), Chrysler Management Inc. est tenue de publier un rapport détaillé des revenus et dépenses pour ce trimestre..

Économie

Les participants aux jetons ont la possibilité de posséder un morceau d’un immeuble emblématique de New York avec un potentiel de hausse de 10%: si Chrysler Management Inc. loue le logement de 10%, cela augmentera le bénéfice d’exploitation net qui à son tour devrait augmenter la valeur du bâtiment:

vacance + locataire = + NOI = + valeur du bâtiment = + valeur du jeton CHRY

L’équilibre du marché nous montre qu’une augmentation de la valeur crée généralement une augmentation des prix. À l’inverse, si Chrysler perd un locataire majeur, la valeur du jeton devrait diminuer.

Actif physique

Comme nous l’avons vu avec les récentes ventes de jetons, les prix fluctuent et les marchés peuvent être très irrationnels. Cependant, un actif physique comme l’immeuble Chrysler peut être rattaché au marché immobilier local offrant une détermination plus précise de la valeur et du risque perçu..

Par exemple:

ABC Inc. occupe 500 000 / pi à 108 $ / pi. Leur bail expire et ils quittent l’immeuble Chrysler. Dans une transaction, l’actif perd 54 000 000 $ de revenu annuel brut. Le prix du jeton CHRY tombe à 1,00 USD, valorisant le bâtiment à 1 000 000 000 USD. Quelques individus avertis découvrent que la valeur marchande réelle (après la perte d’ABC Inc.) devrait être plus proche de 1 700 000 000 $:

146500000 USD – 80200000 USD = 66300000 USD à un CAP de 4% = 1,657 milliard USD ou 1,67 USD par jeton CHRY.

Les investisseurs peuvent profiter d’une hausse potentielle de 0,67 USD en valeur symbolique, d’une appréciation du bâtiment à long terme et de toute augmentation de valeur une fois que les 10% restants sont comblés..

Il en va de même si la valeur du jeton passe à 4,00 $ ou 4 000 000 000 $ sans augmentation réelle du NOI. Les investisseurs sophistiqués peuvent vendre des jetons CHRY, stabilisant ainsi la valeur avec l’équilibre du marché.

Ce qui précède est peut-être un exemple dramatique, mais il illustre mon propos. Les gens peuvent acheter et encaisser aussi rapidement qu’ils négocient des actions.

Problèmes

Tout d’abord, nous pensons à la réglementation. Les avantages de posséder des jetons dans des actifs immobiliers individuels par rapport aux actions d’une FPI sont votre seul investissement dans cette propriété, et non dans l’ensemble du portefeuille. La seconde dépendrait de la réglementation et du coût associé à l’enregistrement du jeton. Un autre problème est l’établissement de la confiance avec Chrysler Management Inc. Les détenteurs de jetons CHRY comptent sur un tiers pour payer les frais d’exploitation, gérer les baux et entretenir correctement l’immeuble. Cependant, Chrysler Management Inc. est motivée par des frais permanents et une participation qui, en théorie, devraient fournir une motivation suffisante à Chrysler Management Inc. pour s’acquitter adéquatement de ses responsabilités..

Il y a beaucoup plus d’obstacles à la tokenisation de l’immobilier et à son insertion dans la blockchain non listée ci-dessus. Cependant, commencer la quête pour résoudre l’illiquidité dans le secteur immobilier est un sujet trop amusant pour ne pas ruminer..

Mike Owergreen Administrator
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