¿La cadena de bloques alterará la industria inmobiliaria: puede apostar por ella!

Descargo de responsabilidad: Los puntos de vista y opiniones expresados ​​en este artículo son los de los autores y no reflejan necesariamente la política oficial o la posición de Blockgeeks.

Blockchain ofrece muchas ventajas a los bienes raíces: para comenzar, consideremos comprar un edificio de oficinas, una transacción compleja que involucra a bancos, abogados, aseguradoras, compañías de títulos, reguladores, agencias tributarias e inspectores. Todos mantienen registros separados y es costoso verificar y registrar cada paso. El cierre promedio demora entre 50 y 60 días. Blockchain Technologies ofrece una solución: un libro de contabilidad digital confiable e inmutable, visible para todos los participantes, que muestra cada elemento de la transacción..

A medida que Rex aborda los datos y los múltiples servicios de listado a través de la tecnología blockchain, a menudo discutimos las posibilidades en la estructura de propiedad..

¿Qué pasaría si pudieras intercambiar 1,000 tokens en el edificio Chrysler como intercambias 1,000 acciones de Apple??

¿La cadena de bloques alterará la industria inmobiliaria: puede apostar por ella!

Creación de liquidez utilizando Blockchain: antecedentes

El edificio Chrysler se completó el 27 de mayo de 1930. Propiedad de Walter P. Chrysler, fue construido para servir como la nueva sede de Chrysler. El edificio Chrysler tiene 77 pisos de altura y aproximadamente 2,062,772 pies cuadrados de espacio para oficinas. El edificio ha cambiado de manos varias veces desde que la familia Chrysler lo vendió en 1953. En 1998, Tishman Speyer Properties junto con Travelers Insurance compraron el edificio Chrysler por $ 220,000,000. En 2001, Tishman vendió una participación del 75% al ​​Consejo de Inversiones de Abu Dhabi. Hoy, el Consejo de Inversiones de Abu Dhabi posee el 90% y Tishman retiene el 10%.

Redefiniendo la propiedad inmobiliaria: Chrysler Dapp

Supongamos que Rex compra la participación completa de Abu Dhabi y Tishman en el edificio Chrysler por $ 3,000,000,000 en efectivo a una tasa de capitalización del 4%:

El edificio Chrysler está ocupado en un 90% con arrendamientos a largo plazo con un promedio de $ 108 / SF. El ingreso bruto es de $ 200,500,000 por año. Los gastos rondan el 40% o $ 80,200,500. Por lo tanto, el ingreso operativo neto es de $ 120,000,000.

Entrar en Blockchain

Usando Ethereum, Rex crea una aplicación descentralizada llamada Chrysler Dapp. El Chrysler Dapp crea 1,000,000,000 de tokens CHRY. Chrysler Dapp asigna 750,000,000 tokens CHRY (75% del suministro total) para ser vendidos en una próxima venta colectiva. Los tokens de CHRY se enumerarán a $ 3.00 por token (valorando el edificio en $ 3,000,000,000).

Los desarrolladores de Chrysler Dapp crean una empresa incorporada llamada Chrysler Management Inc. Chrysler Management Inc. será la entidad administradora del edificio Chrysler, responsable de la administración, arrendamiento y legal. Chrysler Management Inc. retendrá 100,000,000 CHRY o el 10% del suministro total. Los 150.000.000 CHRY restantes se mantendrán como reservas de capital..

Cada trimestre, Chrysler Management Inc. convertirá todo el flujo de caja positivo (después de los gastos) en tokens CHRY y los depositará en un contrato inteligente comunitario. El contrato distribuirá tokens CHRY a las partes interesadas de acuerdo con el porcentaje de tokens que posee cada parte interesada..

En los estatutos de los titulares de tokens de CHRY y Chrysler Management Inc., se indicará que cada trimestre (al igual que las empresas públicas son requeridas por la SEC), Chrysler Management Inc. está obligada a publicar un informe detallado de ingresos y gastos para ese trimestre..

Ciencias económicas

Los participantes del token tienen la oportunidad de poseer una parte de un edificio icónico en la ciudad de Nueva York con un potencial de alza del 10%: si Chrysler Management Inc. arrienda el 10% de vacante, aumentará el ingreso operativo neto que a su vez debería aumentar el valor del edificio:

vacante + inquilino = + NOI = + valor del edificio = + valor del token CHRY

El equilibrio del mercado nos muestra que un aumento en el valor generalmente crea un aumento en el precio. Por el contrario, si Chrysler pierde a un inquilino importante, el valor del token debería disminuir.

Activo físico

Como hemos visto con las recientes ventas de tokens, los precios fluctúan y los mercados pueden ser muy irracionales. Sin embargo, un activo físico como el edificio Chrysler puede vincularse al mercado inmobiliario local ofreciendo una determinación más precisa del valor y el riesgo percibido..

Por ejemplo:

ABC Inc. ocupa 500,000 / SF a $ 108 / SF. Su contrato de arrendamiento expira y abandonan el edificio Chrysler. En un trato, el activo pierde $ 54,000,000 en ingresos brutos anuales. El precio del token CHRY cae a $ 1.00 valorando el edificio en $ 1,000,000,000. Algunas personas sofisticadas descubren que el valor de mercado real (después de la pérdida de ABC Inc.) debería estar más cerca de $ 1,700,000,000:

$ 146,500,000 – $ 80,200,000 = $ 66,300,000 NOI a un CAP del 4% = $ 1.657 mil millones o $ 1.67 por token CHRY.

Los inversores pueden beneficiarse de un potencial alza de $ 0,67 en el valor simbólico, la apreciación del edificio a largo plazo y cualquier aumento en el valor una vez que se llene el 10% restante de vacantes..

Lo mismo es cierto si el valor del token aumenta a $ 4.00 o $ 4,000,000,000 sin un aumento real en el NOI. Los inversores sofisticados pueden vender tokens CHRY en corto, estabilizando así el valor con el equilibrio del mercado.

Lo anterior puede ser un ejemplo dramático, pero ilustra mi punto. Las personas pueden comprar y retirar tan rápido como negocian acciones.

Problemas

Primero, pensamos en la regulación. Los beneficios de poseer tokens en activos inmobiliarios individuales sobre acciones en un REIT son su única inversión en esa propiedad, no en toda la cartera. El segundo dependería de la regulación y el costo asociado con el registro del token. Otro problema es establecer la confianza con Chrysler Management Inc. Los titulares de tokens de CHRY dependen de un tercero para pagar los gastos operativos, administrar los arrendamientos y mantener adecuadamente el edificio. Sin embargo, Chrysler Management Inc. está incentivada por cuotas continuas y una participación en la propiedad que, en teoría, debería proporcionar una motivación suficiente para que Chrysler Management Inc. adhiera adecuadamente a sus responsabilidades..

Hay muchos más obstáculos para tokenizar bienes raíces y ponerlos en la cadena de bloques que no se enumeran anteriormente. Sin embargo, comenzar la búsqueda para resolver la falta de liquidez en la industria inmobiliaria es un tema demasiado divertido para no reflexionar..

Mike Owergreen Administrator
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